近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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