导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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