5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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