导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么strong>

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。