万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

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　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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