5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》wàng)季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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