万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏)同(tóng)债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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