导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价(j刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思ià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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