万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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