5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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