OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午广西属于南方还是北方后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少广西属于南方还是北方产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落(luò)到(dào)租金收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了(le)一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实(shí)始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租(zū)户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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