饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少fèi)、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在(zài)规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提供的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需要(yào)看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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