导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是(shì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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