近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经(j裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗īng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(z裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗é)产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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