“现在的房(fáng)地产很(hěn)难再(zài)出现像过去十年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资(zī)者的关(guān)注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业绩(jì)，还(hái)是估(gū)值，房地产都已经双杀到(dào)了(le)最底部，而且(qiě)是反复地杀到(dào)了底部(bù)，再往(wǎng)下的(de)空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进(jìn)行选择，需要(yào)非常小心，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以(yǐ)下三个(gè)基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此前没(méi)有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年(nián)房地产的开发(fā)资金来(lái)源，可以发现，其(qí)实银行的信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的(de)主要资金来(lái)源来(lái)自新盘(pán)的销售。但(dàn)今年新房的销售情况相较(jiào)一般(bān)。再(zài)关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背(bèi)景的房企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很明显的分(fēn)化(huà)，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融资等各个方(fāng)面都非常明(míng)显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市场表现(xiàn)相(xiāng)对较好，但没有国资(zī)背景的民营(yíng)房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘(jué)，我们(men)会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借贷水平（净(jìng)负(fù)债率）是不是行业(yè)内的最低水平；利润率是不是行业(yè)内(nèi)最高的(de)；融资成本是(shì)否是行业内最低(dī)的；建(jiàn)安(ān)成本是否也(yě)是业内最低的；这些都是我(wǒ)们(men)看(kàn)重的一家(jiā)房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上述条件的房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出现了(le)“三道红(hó恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱ng)线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投控(kòng)股等国(guó)央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的国(guó)央(yāng)企房企(qǐ)，其财务(wù)指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康的仍是少数(shù)。而(ér)更(gèng)加(jiā)值得注意的是(shì)，在(zài)2022年，不(bù)少国(guó)企，甚(shèn)至地方国企开始(shǐ)大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩张速度(dù)的张弛有度尤为(wèi)重要，节(jié)奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于(yú)房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判(pàn)未来市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能(néng)让房(fáng)企重蹈此前(qián)的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置(zhì)的(de)一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全(quán)没有增(zēng)加(jiā)杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了(le)，其开(kāi)始在(zài)一(yī)线城市进行(xíng)大举拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地(dì)块(kuài)也实现了快速的开盘(pán)利用率(lǜ)，预(yù)计今(jīn)年会(huì)有更多(duō)的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企(qǐ)业就(jiù)符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它(tā)本身储备(bèi)了(le)很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另(lìng)外(wài)一半(bàn)也主要集中(zhōng)在(zài)强二(èr)线和(hé)二(èr)线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张(zhāng)速(sù)度让人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但(dàn)出手(shǒu)的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但未来(lái)的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩(kuò)张速度是否激进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要(yào)还(hái)是看(kàn)房企的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是(shì)扩张(zhāng)得过于(yú)快速(sù)了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道(dào)红线”对房企(qǐ)的净负债(zhài)率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释(shì)，当(dāng)前房地产行业(yè)的复苏速(sù)度并没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要(yào)规避公司(sī)净(jìng)负债率提高到一个(gè)比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发(fā)现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发(fā)展(zhǎn)等房企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是，华润(rùn)置地、中国(guó)海外发展、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策(cè)略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是(shì)以同一(yī)筛选标(biāo)准来看国央企(qǐ)与民(mín)营(yíng)房(fáng)企，但(dàn)在各(gè)维度的(de)实(shí)际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确(què)实会更(gèng)胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国(guó)央企自然而然(rán)就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更(gèng)加看(kàn)好国央(yāng)企(qǐ)，但这也(yě)并不意味(wèi)着(zhe)，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数(shù)民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大(dà)流通股(gǔ)东中新进了(le)“中(zhōng)国工商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报(bào)灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴(bā)马资(zī)产管理(lǐ)有限公(gōng)司就长期(qī)持(chí)有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合(hé)计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基(jī)本面表现(xiàn)存在一定关(guān)系。2020年以来(lái)的近(jìn)三年(nián)时间，房地产市场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍(réng)是(shì)表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价表(biǎo)现(xiàn)等(děng)多(duō)维度都(dōu)表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发(fā)布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜时代”仍能(néng)保(bǎo)持(chí)自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭(háng)州地区(qū)，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近三年持(chí)续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居(jū)杭州(zhōu)的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭(háng)州的较突出(chū)表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进(jìn)前(qián)十，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱售(shòu)额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了(le)超一(yī)倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更(gèng)是(shì)迎来多家(jiā)机(jī)构的集中调研(yán)。滨江集团发布(bù)公告表(biǎo)示(shì)，公(gōng)司(sī)于5月10日接受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机(jī)构在(zài)下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上房地(dì)产(chǎn)开发只是(shì)房地产产业链上(shàng)的中游(yóu)环节(jié)，其(qí)上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家(jiā)用电器、物(wù)业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移(yí)至下(xià)游。“中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产行业在(zài)进入存(cún)量房时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们(men)相对看好(hǎo)，因为居民保有(yǒu)的(de)住房规模越来越大，随(suí)着时(shí)间的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的(de)需求也会越来越多(duō)。美国过(guò)去的数(shù)据充(chōng)分说明了这一点，在(zài)新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很(hěn)好。对于地产产(chǎn)业(yè)链，我们相对看好和内(nèi)装相关(guān)的(de)行业(yè)，例如(rú)消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)下游细分中相关(guān)赛道龙头年内(nèi)表恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱现的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前(qián)者在(zài)月线连收(shōu)七根(gēn)阳线的(de)基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织(zhī)家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品的(de)研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度(dù)报告(gào)显示(shì)，报(bào)告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报(bào)的(de)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的(de)中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值和私(sī)募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都是(shì)价值派基金经理(lǐ)曹名(míng)长在(zài)管的(de)产品，首(shǒu)季其同时(shí)重仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的(de)家(jiā)居板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一度(dù)沉寂(jì)，不过好在困境反(fǎn)转露(lù)出(chū)曙光，家居板块中年内表现最好的是志(zhì)邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还(hái)是归母净利润(rùn)，公司都实现了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公(gōng)司(sī)的(de)十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报(bào)中他管(guǎn)理的广发策略优选和广发安宏回(huí)报均(jūn)增(zēng)加了(le)持股，而(ér)这(zhè)两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)中仅(jǐn)有的两只公募(mù)。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居(jū)类(lèi)标的情有独(dú)钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大(dà)多(duō)在香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经(jīng)理举(jǔ)例分析(xī)：“物业(yè)服务不(bù)是一(yī)个高毛(máo)利的(de)行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在(zài)中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动(dòng)的大部(bù)分项(xiàng)目到期之后，经过两三(sān)轮合(hé)同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提价的公(gōng)司很(hěn)少，因(yīn)为(wèi)物业公司很容易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安(ān)这(zhè)些固定人员(yuán)成(chéng)本的(de)年度增长，不过(guò)服务没有特(tè)别好，客户没有(yǒu)那么满意，能(néng)做到(dào)提价难度是非常大的。但(dàn)是该(gāi)公司能在业内(nèi)做到到(dào)期之(zhī)后提价(jià)率(lǜ)比较高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱