万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

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　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公司成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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