文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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