导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào武警能打过特警吗)、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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