万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(di上尉是什么级别，上尉是连长还是营长àn)的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(w上尉是什么级别，上尉是连长还是营长èi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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