导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(c大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企hǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōn大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企g)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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