饱受争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来(lái)说属于金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题，便是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮(f77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023ú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列(liè)明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不(bù)按规定明(míng)码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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