近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管(g长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的uǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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