导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(s1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗hí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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