导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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