近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(j警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗í)市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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