文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费中国有几个党派，中国有几个党派组织用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房中国有几个党派，中国有几个党派组织者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国有几个党派，中国有几个党派组织