文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GD2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天P的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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