文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一蒙古女人为什么不能碰大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付(fù)，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的(de)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托(蒙古女人为什么不能碰tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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