文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fá不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情ng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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