导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大(dà)差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。镇关西是谁，镇关西是谁打死的

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇镇关西是谁，镇关西是谁打死的(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒ镇关西是谁，镇关西是谁打死的u)缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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