近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口trong>特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基(jī起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口)金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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