5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势(s淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次hì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央(yā淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次ng)国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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