万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(l当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句ái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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