万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(h丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色ái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色记录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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