万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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