万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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