5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗le='color: #ff0000; line-height: 24px;'>吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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