导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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