近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为9塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家8.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易(yì)价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包(b塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家āo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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