导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎ德国有多大面积，德国相当于中国哪个省o)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我德国有多大面积，德国相当于中国哪个省们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59德国有多大面积，德国相当于中国哪个省.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 德国有多大面积，德国相当于中国哪个省