万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题(tí)的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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