导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022>首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022