近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的公白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗