一线城市，也(yě)不端着了。

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)取消二手房指导(dǎo)价的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这么重要(yào)？首(shǒu)先二(èr)手房指导价被称为(wèi)“核弹(dàn)级”政策，其次深圳几乎是最(zuì)后一个(gè)还在(zài)“认真”实施这(zhè)条(tiáo)政(zhèng)策的城市，最后深圳是房价前三的(de)核心城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都具有风(fēng)向标(biāo)意(yì)义。

　　有分析人(rén)士(shì)指(zhǐ)出，深圳二手房指(zhǐ)导价(jià)如果取消，首先有利于(yú)深圳二手房回(huí)暖，然后二手房回暖(nuǎn)有利于深圳(zhèn)楼(lóu)市总(zǒng)体回暖(nuǎn)，最后深圳(zhèn)楼市(shì)回暖有利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手(shǒu)房指导价(jià)”正式结束。传言称：二手房(fáng)贷款不按官方参考(kǎo)价（指(zhǐ)导(dǎo)价），银行核(hé)定房价以网签(qiān)备案(àn)价和(hé)评估(gū)价孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价真(zhēn)正(zhèng)变成了“参考价(jià)”。

　　目前没(méi)有看到官(guān)方文件。据证券时报21日(rì)消息(xī)，目前深圳多家大行表(biǎo)示“尚(shàng)未接到正式(shì)通知，目前仍按(àn)参考价办理(lǐ)按揭”。所以还需(xū)要(yào)持(chí)续的关注。

　　易居研究院研(yán)究总监严跃进认为，本(běn)次政策大概率为(wèi)真(zhēn)，更多体现为银(yín)行贷款等领(lǐng)域按照新的规(guī)则进行，但不会(huì)出台正(zhèng)式文件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年(nián)2月8日(rì)，深圳(zhèn)楼市二手房指导价横空出世。当时(shí)，深(shēn)圳一口气公(gōng)布了(le)全市3595个(gè)小区的(de)参考价(jià)，很多南山、福田(tián)、宝安(ān)中心区(qū)的高(gāo)价盘，直接按(àn)照当时的(de)市(shì)场价(jià)打(dǎ)了5折、6折来(lái)“指导”，银行只能(néng)按照指导价来计(jì)算首付、发放贷(dài)款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了(le)这两年的(de)痛(tòng)苦(kǔ)，才(cái)深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市(shì)场(chǎng)价(jià)1000万的房子(zi)，如(rú)果(guǒ)不(bù)“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万(wàn)，那么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际首付去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家(jiā)，失去(qù)了(le)购(gòu)房能力(lì)，相(xiāng)当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手(shǒu)房参考价以后，东莞(guǎn)、宁(níng)波、成都、三(sān)亚、西安(ān)、合肥、广(guǎng)州等10多个城市陆续跟进。事实也确实(shí)证明了(le)，这(zhè)条政策的(de)“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实(shí)施二手房指导价的10个城市，有8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响(xiǎng)，二手房更(gèng)是惨不忍(rěn)睹。以(yǐ)2022年(nián)12月数据为例，全国70个大中城市房价只有6个同比(bǐ)上涨(zhǎng)，其他的泥(ní)沙(shā)俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代(dài)价(jià)

　　据深圳乐有(yǒu)家研究(jiū)中心数据显示：成(chéng)交量上，二(èr)手房指导价出台(tái)当(dāng)年(nián)，深(shēn)圳二手住宅成交量同比(bǐ)下滑(huá)57％。2022年继(jì)续腰(yāo)斩(zhǎn)，成交量同比(bǐ)下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套(tào)，创(chuàng)近二十(shí)年最低记录，相较2020市(shì)场高峰缩水(shuǐ)近八成。

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　　价格方面，与(yǔ)二手房指导(dǎo)价发布当月相(xiāng)比，如今二手(shǒu)房挂牌价低于及(jí)接近(jìn)参(cān)考价的房源占比大幅增加。2023年一季(jì)度，深圳(zhèn)各(gè)区二手房(fáng)成交TOP10小区中，过半成交价低于参(cān)考价。

　　只有(yǒu)真(zhēn)实经历其中的人，才能(néng)深切(qiè)的感知其威(wēi)力(lì)。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一(yī)位码农(nóng)三年前高(gāo)杠杆(gān)买了(le)2套华润城，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买家的实际购房成本(běn)高达20万/平，目前价格跌至(zh标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产ì)14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷和(hé)持有成本(běn)，差不多亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一大(dà)批人这两(liǎng)年(nián)感受到了太多“心酸”。二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)量创下多年(nián)新低(dī)，学区房神话不再，房产(chǎn)中介的日子难过，投(tóu)资客挥(huī)泪斩仓(cāng)....

　　在(zài)稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施了二手房指导价的城市陆陆续续(xù)低调退出(chū)，目前只(zhǐ)有(yǒu)深圳还是(shì)最后(hòu)的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明显

　　最近一线城市也不(bù)端着了(le)。

　　近日，北(běi)京在房山区试点多子女(nǚ)家庭(tíng)和职住平(píng)衡家庭(tíng)购房支持政策。上海(hǎi)也考(kǎo)虑予(yǔ)以多孩家庭在(zài)新房计分制度政策上(shàng)的(de)支持。

　　从最新(xīn)公布的3月(yuè)份70个大中城市商品住宅销售价格变动(dòng)情况来看，广州、深(shēn)圳的新房、二手房(fáng)价格(gé)仍然是同比去年(nián)依然是下降的。

　　北京、上海已经(jīng)同比增长了，其他(tā)二(èr)线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格都(dōu)是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能不急吗(ma)？

　　事(shì)实上(shàng)，上面可能更急。3月份，两部门联(lián)合发文，全面推动二手房(fáng)“带(dài)押过户(hù)”全(quán)国实施，这是一条被广泛好评(píng)的(de)新政(zhèng)。对于激活二(èr)手房交易，具有定海神针般(bān)的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日(rì)更是指出：建筑业、房地产企(qǐ)业要发挥(huī)国民经(jīng)济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归(guī)到(dào)常识，从字面(miàn)理(lǐ)解一下这两个词，意思(sī)就(jiù)是(shì)——顶梁柱如果不(bù)行了，上面不就塌了嘛？压舱石(shí)如果压不住，小船不就翻(fān)了(le)？

　　也许，今年(nián)扶持楼(lóu)市的(de)政策，还(hái)有一大波(bō)正在路上...

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