万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(l自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别e)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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