张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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