5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎ北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日n)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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