OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园R逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的EIT曾(céng)发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了(le)解释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实(shí)际租(zū)户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的(de)态度，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平(píng)等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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