5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注abo文是什么意思 abo文是谁发明的意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的abo文是什么意思 abo文是谁发明的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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