近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(r对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么ì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这(z对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么hè)是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么